Hoãn nợ, bơm thêm tín dụng… là những giải pháp mà giới chuyên gia đang kỳ vọng để tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường bất động sản trước tình hình khó khăn hiện nay.

Nghẽn vốn, thị trường bất động sản gặp khó

Dòng vốn đang được cho là điểm nghẽn khiến thị trường bất động sản rơi vào thế khó. Trong suốt nhiều tháng qua, các doanh nghiệp bất động sản cho biết việc tiếp cận với nguồn vốn vay là điều quá khó.

Thị trường bất động sản cần hoãn nợ hoặc bơm thêm tín dụng

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, doanh nghiệp bất động sản gõ cửa ngân hàng nhưng room tín dụng không còn. Mặt khác, lãi suất cho vay tăng lên. Theo TS. Hiếu, lãi suất huy động tăng có nguyên nhân từ Ngân hàng dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã 6 lần tăng lãi suất trong năm nay và 4 lần tăng lãi suất gần đây nhất tại Mỹ với cường độ rất lớn tới 0,75% cho mỗi lần tăng. Điều này tạo nên sức ép lên tiền đồng Việt Nam.

Ở một diễn biến khác, nếu Việt Nam không tăng lãi suất tiền đồng theo nhịp độ của FED hoặc với tỷ lệ thấp thì giá trị tiền đồng sẽ giảm, đẩy tỷ giá lên và khi đó tạo ra sự bất ổn trên thị trường ngoại hối, đồng thời cũng tăng nguy cơ lạm phát. Khi tỷ giá tăng, nhập khẩu nhiều khiến số tiền chúng ta phải bỏ ra cho hàng nhập khẩu tăng lên.

Các yếu tố này khiến Ngân hàng Nhà nước bắt buộc phải tăng lãi suất. Trong 2 tháng qua, Ngân hàng Nhà nước đã tăng lãi suất 2 lần. Đó là tăng lãi suất điều hành và sau đó là tăng trần lãi suất huy động đến 6 tháng. Hai lần tăng lãi suất này đã đẩy lãi suất cho vay lên, hạn chế khả năng vay nợ của người dân và doanh nghiệp.

Trong khi đó, giá cổ phiếu giảm mạnh trong thời gian vừa qua khiến doanh nghiệp gặp khó. Tiếp đến, thị trường trái phiếu cũng gần như mất thanh khoản tiếp tục đẩy doanh nghiệp vào thế khó. “Thị trường trái phiếu, cổ phiếu, vốn từ ngân hàng,… đang dần đóng lại với thị trường bất động sản”. Thế nên theo TS. Hiếu, cần có giải pháp về vốn cho thị trường bất động sản.

Trong văn bản mới đây, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng nhận định, thị trường bất động sản, các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản đang rất khó khăn, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Giải pháp về vốn cho thị trường bất động sản

Tháo gỡ vướng mắc về vốn để “bơm máu” cho thị trường bất động sản là giải pháp cần thiết hiện tại, tránh vết xe đổ lặp lại giai đoạn khủng hoảng hơn 10 năm trước.

Để thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn, HoREA đã đề nghị Ngân hàng Nhà nước trình Chính phủ xem xét nới trần (room) tín dụng thêm 1% (nâng tăng trưởng tín dụng cả năm 2022 lên 15%) để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng hơn 100.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế và sản xuất kinh doanh trong giai đoạn cao điểm tháng 12/2022 đến trước Tết Quý Mão 2023.

Theo HoREA cho rằng, giải pháp có tác động lan tỏa nhanh nhất, hiệu quả nhất chính là giải pháp tăng nguồn cung tín dụng cho nền kinh tế, cho sản xuất kinh doanh, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà từ nay đến Tết Quý Mão. Bởi hầu như mọi hoạt động đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản chỉ còn tập trung trong tháng 12/2022 đến ngày 6/1/2023 với tổng cộng 36 ngày tới đây.

Liên quan đến nguồn vốn từ phía hệ thống nhà băng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, Ngân hàng Nhà nước có thể tháo gỡ thị trường bằng cách tăng trần tín dụng (credit ceiling) từ 14% lên 16%. Dưới trần lãi suất đó sẽ phân bổ nhiều hơn room tín dụng, không gian tăng trưởng tín dụng cho mỗi ngân hàng để mỗi ngân hàng có không gian cho vay nhiều hơn. Việc các ngân hàng được cho vay nhiều hơn sẽ giúp thúc đẩy thị trường bất động sản.

Một giải pháp khác mà vị chuyên gia này đề xuất, đó là Chính phủ nên đưa ra chương trình hoãn nợ. Theo đó, nhà phát hành trái phiếu năm trước, đến hạn năm nay và năm sau được phép hoãn nợ. Tuy nhiên, theo TS. Hiếu, chỉ những nhà phát hành đúng quy định, sử dụng vốn huy động trái phiếu đúng mục đích.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, trường hợp, việc vỡ nợ trái phiếu diễn ra hàng loạt với yêu cầu bồi thường từ các trái chủ có thể gây bất lợi cho nền kinh tế.

TS. Hiếu nhấn mạnh, thị trường trái phiếu từng tăng trưởng nóng, xảy ra bong bóng nên giải pháp lâu dài là sự cải tổ toàn diện, sắp xếp lại trật tự của thị trường này.

Trước những khó khăn chung của thị trường cũng như bài toán nguồn vốn chưa có lời giải, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động áp dụng những kế hoạch và chiến lược ứng phó để tồn tại qua giai đoạn khó khăn này. 

Theo ông Nguyễn Thế Linh – PGĐ Công ty Cổ phần Tập đoàn MIX, đơn vị tư vấn và phát triển dự án bất động sản chuyên sâu:  “Một chu kỳ bất động sản điển hình thường trải qua 4 giai đoạn: Phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và suy thoái. Tại Việt Nam, thị trường bất động sản hiện đã bước qua giai đoạn sốt nóng và bắt đầu xuất hiện các dấu hiệu của sự suy thoái. Sau mỗi đợt khó khăn, thị trường thường sẽ xuất hiện các “đại gia” chủ đầu tư mới nổi. Đó là những người “đi săn” đúng lúc, những “tay chơi” thống lĩnh ở chu kỳ bất động sản tiếp theo”.

“Cuộc chơi” thực sự của các doanh nghiệp bất động sản sắp bắt đầu. Để lội ngược dòng, các chủ đầu tư cần có chiến lược phát triển dự án tổng thể và chuyên sâu. Từ nghiên cứu thị trường, concept sản phẩm, định vị sản phẩm, đến chiến lược marketing, bán hàng hay phát triển hệ thống,… đều phải có sự phân tích thực sự bài bản và chỉn chu. Điều này sẽ góp phần làm thay đổi cục diện, giúp các doanh nghiệp bất động sản bứt phá để dẫn đầu.